2 agences un seul acheteur

Attention aux promesses du notaire…

En matière de transaction immobilière, l’action du professionnel doit être déterminante s’il veut pouvoir prétendre à ses honoraires.

Le problème est que les critères d’appréciation de l’intervention déterminante ne sont définis dans aucun texte et que les tribunaux l’apprécient au cas par cas.
Ainsi, seule la jurisprudence permet d’avoir une idée de ce que cette notion englobe.
En règle générale, l’intervention déterminante consiste à :

  • avoir cherché et trouvé l’acquéreur,
  • avoir mis les parties en présence,
  • avoir engagé et mené à bien les négociation,
  • avoir obtenu l’engagement des parties dans un acte écrit unique.

il arrive parfois qu’un candidat acquéreur soit en relation avec deux agences et que celles-ci lui ait proposé un même bien à vendre.
En cas d’intérêt de sa part, seule l’agence qui se sera montrée déterminante pourra prétendre au paiement des honoraires.

Mais que se passe-t-il si aucune des deux agences ne s’est montrée plus déterminante que l’autre ?

Les faits

Des propriétaires ont confié la vente de leur pavillon à une agence immobilière au moyen d’un mandat simple.
Quelques temps après, l’agence fait visiter le bien à un couple.
Le même jour, les vendeurs signent un deuxième mandat simple avec une autre agence, au même prix et avec le même montant d’honoraires.
Quelques jours plus tard, le couple de candidats acquéreurs visite à nouveau la maison mais cette fois avec la deuxième agence.
Deux jours après avoir réalisé cette deuxième visite, ils adressent un courriel à chacune des deux agences, courriel par lequel ils formulent une offre au prix.

Revendiquant le montant total des honoraires et non un partage, chaque agence a assigné les acheteurs en paiement.

La cour d’appel les déboutent et une des deux agences se pourvoit en cassation en invoquant qu’en application de l’article 6 de la loi HOGUET « lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens du texte visé, et cela, même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier« .

L’agence s’appuie sur le fait que le compromis de vente conclu entre les parties, l’a été par sa seule entremise.

Or, il s’avère qu’aucun compromis de vente n’a été signé mais uniquement une promesse unilatérale de vente et que celle-ci n’a pas été rédigée par l’agence mais par le notaire chargé de l’acte authentique de vente.

Décision de la Cour de cassation

La cour de cassation confirme donc que les deux agences ont participé à la vente mais qu’aucune ne s’est montrée plus déterminante que l’autre, ce qui justifie le partage des honoraires.

Ce que nous pouvons retenir

Le Négociateur Éclairé a déjà alerté sur le risque encouru par les professionnels qui confient systématiquement les promesses de vente entre les mains du notaire.

Bien souvent, en plus, ils en font de la publicité sous la forme :
Les transactions sont sécurisées car les compromis de vente sont rédigés par les notaires. »

Ceux qui écrivent cette énormité font l’éloge de leur incompétence en matière de sécurisation des transactions et en plus, c’est faux comme Le Négociateur Éclairé l’a déjà expliqué dans un précédent article (cf. : devoir de conseil mars 2019 réservé aux membres).

En outre, la rédaction des  promesses présente de nombreux avantage pour l’agent immobilier et notamment celui d’être incontournable pour emmener les parties vers l’acte authentique.

Enfin, l’affaire, évoquée ci-dessus, montre que rédiger les promesses de vente valide le quatrième critère jurisprudentiel d’ouverture du droit à honoraires, présenté en introduction, ce qui n’est pas toujours le cas quand on se décharge sur le notaire…

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2022, 21-15.943, Inédit

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2 réflexions au sujet de “2 agences un seul acheteur”

  1. Bonjour,
    oui mais nous les mandataires indépendants nous sommes à la merci des notaires – Dans le Périgord certains notaires mettent pres de 2 mois pour rédiger un compromis et encore si harcelés par le notaire des acquéreurs – c’est ce qui vient de se passer lors de ma dernière vente.
    LEs notaires ne connaisesnt pas le bien – ne l’ont pour la plus part jamais visité – se basent sur le titre de propriété qui ici 9 fois sur 10 a un problème. Servitudes pas notées par exemple ….

    • Bonjour Carole,
      En effet, dès lors que le compromis est signé devant notaire, l’agent immobilier n’a pas la main et ne peut pas gérer les délais.
      C’est pour cela que l’agent immobilier qui rédige lui même les compromis et assure le suivi du dossier aura toujours un avantage.
      L’agent commercial en immobilier n’est pas autorisé à rédiger les compromis mais la loi ne lui interdit pas de les faire signer dès lors que la signature n’a pas lieu dans ses propres locaux et qu’il ne donne pas de consultations juridiques à cette occasion.
      Il est donc tout à fait possible, même au sein d’un réseau, de rédiger les promesses. D’ailleurs, certains réseaux pratiquent de cette manière.
      Quant au notaire, il est l’instrumentaire, c’est à dire qu’il authentifie l’acte de vente par sa signature. Mais il ne lui n’appartient pas de visiter les biens des clients et il peut ne pas être informé de modifications ayant été apportées au niveau de l’immeuble.
      C’est justement le rôle de l’agent immobilier de procéder à ces vérifications dans le cadre de son devoir de vérification et c’est lui qui engage sa responsabilité.
      Concernant les servitudes, le vendeur doit déclarer au plus tôt les servitudes dont l’existence et le contenu sont certains et qui sont susceptibles d’influer sur le consentement de l’acquéreur.
      Cela veut dire que là aussi, c’est le rôle de l’agent immobilier de procéder aux vérifications et d’informer l’acquéreur et le notaire.
      Bien cordialement.
      Gilles

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