Agent commercial ou VRP ?

Allo bonjour…
– Bonjour, je m’appelle …, Voilà, j’ai vu que vous proposez des postes de négociateur immobilier…

– Oui, c’est exact…
 – J’aimerais savoir quel type d’emploi il s’agit, salarié ou indépendant ?
– Ce sont des postes sous statut d’agent commercial…
– Alors ça ne m’intéresse pas. Au revoir
– …

Bonjour le poste en question Est-ce avec un salaire fixe ou seulement en cas de transaction, n’hésitez pas à me contacter au …………… afin d’avoir plus de clairvoyance et de précisions concernant votre offre. 
Cordialement merci “

 
Bonjour Madame, Monsieur,
Je voulais juste savoir si votre proposition d’emploi était salariée avec fixe +commission ou si c’était en agent-co ?
Voilà, sinon, j’habite Royan (17).
Bien cordialement.
 
Des appels ou des mails comme ceux-ci, il y en a toutes les semaines et la plupart de ces demandeurs sont déjà en poste sous statut de mandataires…

Mais pourquoi vouloir être salarié quand on peut être indépendant ??

Le négociateur salarié

Le négociateur immobilier ne peut avoir que deux statuts :

  • agent commercial
  • Salarié

Lorsqu’il est salarié, là aussi , il a deux possibilités :

  • Négociateur sédentaire
  • Négociateur VRP

Le négociateur sédentaire est un agent qui reste la plupart de son temps à l’agence..
Son activité principale consiste à accueillir les clients à l’agence ou dans le bureau de vente.
Il ne démarche que très rarement la clientèle extérieure.

À l’inverse, le négociateur VRP prospecte la clientèle à l’extérieur de l’agence.
Son temps de travail n’étant pas contrôlable, le négociateur VRP ne relève pas de la réglementation sur la durée du travail contrairement au négociateur sédentaire.

Qu’il soit négociateurs VRP ou sédentaire, sa rémunération est constituée essentiellement voire exclusivement de commissions.

Le négociateur sédentaire perçoit un salaire minimum brut égal au smic soit 1589 € au 1/10/2021 alors que le négociateur VRP bénéficie d’un salaire brut de 1450 € sur 13 mois à la condition que l’agent immobilier soit son unique employeur.
Attention ! Le négociateur étant rémunéré à la commission, les salaires constituent des avances qui sont retenues sur les commissions auxquelles il peut prétendre lorsqu’il réalise une vente.
Cependant, si l’agent ne réalise pas de ventes, il conserve son salaire puisque celui-ci est un salaire minimum.
L’agent immobilier (l’employeur) peut, cependant, parfaitement opter pour un “vrai” fixe au lieu d’une avance mensuelle.
Les commissions seraient alors additionnées au salaire au lieu d’être déduites.
Le taux de commissionnement moyen d’un négociateur salarié payé en avance sur commissions se situe entre 20 et 30% des honoraires d’agence (Entrée + sortie).

Le négociateur salarié travaille sous l’autorité de l’agent immobilier qui est son employeur.
Cependant, le négociateur immobilier VRP exclusif bénéficie d’une plus large autonomie que le sédentaire.
Par exemple, le VRP ne peut pas être astreint à la tenue d’une permanence. Il n’est pas non plus concerné par la réglementation sur la durée du travail. Il reste cependant un subordonné et doit rendre des comptes à son employeur selon une fréquence fixée par ce dernier.

Le négociateur agent commercial

Qu’on l’appelle “négociateur indépendant”, “mandataire”, “mandataire indépendant”, c’est pareil. Ce sont tous des agents commerciaux dont le statut est régi par le code du commerce et non par le code du travail.
Le contrat qui le lie à l’agent immobilier est un contrat de mandat et non un contrat de travail.
L’agent commercial est donc un travailleur indépendant sans aucun lien de subordination vis à vis de son mandat.
Il acquitte lui même ses propres cotisations sociales ce qui garantit son indépendance.
Aucun horaire de travail, aucune permanence ne peuvent lui être imposés mais son indépendance lui interdit de disposer d’un bureau dans l’agence ou d’utiliser le matériel de l’agence, la photocopieuse par exemple, sauf s’il paye.
De la même façon, il ne peut pas non plus utiliser le véhicule de l’agence sauf à payer pour son utilisation.
L’agent immobilier a d’ailleurs intérêt à vérifier les termes du contrat d’assurance du véhicule car si celui-ci est assuré pour le personnel, l’agent commercial n’est pas concerné.
Ses commissions dont le taux moyen se situe entre 60 et 70% lui sont réglées sur présentation d’une facture ce qui lui interdit de prétendre à des avances ou à un salaire minimum comme c’est le cas pour le négociateur salarié.

Comparons les statuts

 Salarié sédentaire
Salarié VRPAgent commercial
Rémunération

Commissions : 20 à 30% avec avance mensuelle sur commissions
Montant de l’avance = 1589 €

Commissions : 20 à 30% avec avance mensuelle sur commissions
Montant de l’avance = 1450 €
Commissions : 60 à 70%
Cotisations socialesPayées par l’employeur pour la part patronale et par le salarié pour la part salariale (retenue sur salaire)Payées par l’employeur pour la part patronale et par le salarié pour la part salariale (retenue sur salaire)Payées par l’agent commercial
Lien de subordinationOuiOuiNon
Réglementation sur la durée du travailOuiNonNon
Période d’essai3 mois renouvelables une fois3 mois non renouvelables

Pas de réglementation prévue.

Licenciement pour insuffisance de résultatsPossiblePossibleNon
Rédaction de tous types de mandats pour le compte de l’agent immobilierOuiOuiOui
Rédaction des offres d’achatOuiOuiOui
Sous réserve
Rédaction des promessesOuiOuiNon

Comparons les revenus

Voyons maintenant combien gagne un négociateur selon qu’il est salarié ou agent commercial.
Exemple
Un négociateur immobilier commence à travailler le 1er janvier. Il signe son premier compromis en avril et la signature de l’acte authentique a lieu en juillet.
Son taux de commissionnement s’élève à 30% s’il est salarié et 70% s’il est agent commercial.
À compter de mai, il signe un compromis par mois pour une moyenne d’honoraires d’agence de 7000 €

 SédentaireVRPAgent commercial
Janvier1589 € soit 1236 € nets1450 € soit 1126 € nets0 €
Février1236 €1126 €0 €
Mars1236 €1126 €0 €
Avril1236 €1126 €0 €
Mai1236 €1126 €0 €
Juin1236 €1126 €0 €
Juillet

7000 * 30% = 2100 € (retenus sur avance de com)
1236 €

7000 * 30% = 2100 € (retenus sur avance de com)
1126 €
7000 * 70% – 25% = 3675 €
AoûtIdem ci-dessus
1236 €
idem ci-dessus
1126 €
3675 €
SeptembreIdem ci-dessus
1236 €
idem ci-dessus
1126 €
3675 €
Octobre
Idem ci-dessus
1236 €
idem ci-dessus
1126 €
3675 €
Novembre
Idem ci-dessus
1236 €
idem ci-dessus
1126 €
3675 €
Décembre
Avec 13ème mois
2472 €
Avec 13ème mois
2252 €
3675 €
Total
16068 €14638 €22050 €

On voit ici qu’un négociateur qui travaille correctement, une fois  lancé, a plutôt intérêt à opter pour le statut d’agent commercial.

Sur le même rythme de vente, la deuxième année l’agent salarié percevra une rémunération nette de 1650 € (sur la base d’une commission mensuelle de 2100 €).
Mais c’est encore très éloigné de la rémunération nette de l’agent commercial même si celui-ci doit déduire ses frais d’essence et de représentation soit environ 300 € par mois.

Par contre, un négociateur qui ne réalise que 2 ou 3 ventes par an aura plutôt intérêt à bénéficier du statut salarié.
Mais dans ce cas, c’est prendre les agents immobilier pour des imbéciles…
Quel employeur accepterait de perdre de l’argent en salariant un agent qui ne sait pas vendre ???

Si la motivation du négociateur qui veut être salarié, est de s’assurer une rémunération grâce aux avances sur commissions, il ferait mieux d’envisager de se former sérieusement pour améliorer ses performances ou bien… de changer de métier… !

Si par contre, sa motivation est autre comme posséder des prérogatives supplémentaires dans la rédactions des actes par exemple, il existe une alternative méconnue mais intéressante.

Le salarié VRP non exclusif

Ce statut n’a pas été évoqué mais il existe et est aussi autorisé dans l’immobilier.
La définition du VRP est donnée à l’article L 7311-3 du code du travail.
Le VRP non exclusif aussi appelé multicartes travaille pour le compte d’un ou plusieurs employeurs.
À la différence du VRP exclusif ou sédentaire, il ne peut prétendre aux avances sur commissions mais sa qualité de salarié lui permet de rédiger tous les types d’actes liés à une transaction immobilière.
En outre, il relève de la Convention collective nationale de l’immobilier pour tout ce qui ne concerne pas sa rémunération.

L’avantage pour le négociateur est évident à la condition que son taux de commissionnement ne soit pas inférieur à 50%.
Si on reprend l’exemple précédent de 7000 € d’honoraires d’agence, avec un taux égal à 50%, l’agent percevrait une rémunération nette d’environ 2700 € si la déduction forfaitaire spécifique est appliquée (attention : à compter du 1er janvier les conditions changent).

Du côté de l’agent immobilier, l’avantage est dans le lien de subordination qui existe.
Au niveau des cotisations sociales, pour un salaire brut de 3500 € soit 50% de 7000 €, le salaire “chargé” s’élèverait à  environ 4500 € en tenant compte de la DFS et sans tenir compte de la réduction générale des cotisations (loi Fillon).
L’agent immobilier encaisserait donc environ 2500 € alors qu’avec un agent commercial à 70% de commissions, il n’aurait encaissé que 2100 €.

Enfin, ce statut est une réponse au portage salarial qui non seulement, n’est pas possible pour la transaction immobilière mais en plus coûte cher..

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