S’il est un texte qui aura fait couler de l’encre et de la salive dans le monde de l’immobilier, c’est bien l’Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
Voyons cela d’un peu plus près…
Puisque le sujet porte sur l’annonce immobilière, nous regarderont quelles sont ses différentes formes, nous ferons un tour d’horizon des législations qui encadrent sa diffusion et nous verront aussi la jurisprudence en la matière.
Une annonce immobilière, dans quel but ?
A quoi pense-t-on quand on parle d’annonce immobilière ?
Dans la majorité des cas, la réponse sera « à la présentation sur internet d’un bien immobilier à la vente. »
Exact, mais ce n’est pas suffisant.
On peut citer aussi :
- l’annonce en vitrine d’une agence immobilière,
- L’annonce diffusée sur un journal ou un magazine papier,
- L’annonce sur un prospectus diffusée par boîtage,
- L’annonce sous forme d’affichette collée sur la porte d’un commerce,
Mais aussi :
- Une annonce radiophonique,
- Une annonce télévisuelle,
- Un panneau « A vendre » posé sur le bien concerné.
Le choix du support dépend de la clientèle que nous voulons cibler.
L’annonce s’adresse-t-elle à des acquéreurs ? A des vendeurs ?
Pour bien choisir son support, encore faut-il savoir pourquoi on le choisit…
C’est pourquoi, réaliser une analyse précise de l’impact du support d’annonces choisi est non seulement un gain de temps et d’efficacité mais aussi, bien sûr, un gain financier surtout en ce qui concerne les annonces immobilières diffusées sur internet et dans la presse
Le graphique de gauche ci-dessous, montre que pour de nombreux départements, le support indiqué n’apporte rien.
Le graphique de droite, pour sa part, montre six sites qui se détachent, ce qui laisse penser que payer pour les autres sites est une perte d’argent.
On peut déjà tirer une première conclusion :
Les réseaux qui se vantent de diffuser les annonces sur une multitude de sites n’ont manifestement pas réalisé d’étude d’impact et sont donc à considérer avec la plus grande prudence.
Et si des réseaux utilisent cet argument pour attirer de nouveaux négociateurs indépendants, il est préférable d’y regarder à deux fois avant de signer avec eux (voir l’analyse intitulée « Bien choisir son réseau immobilier« ).
Annonceur et diffuseur, ne pas confondre
Savoir distinguer l’annonceur et le diffuseur est important car la responsabilité devant la loi n’est pas la même.
Le diffuseur d’une annonce immobilière est celui qui fournit le support pour l’annonce immobilière.
Sur internet, il s’agit de la société sur le site de laquelle l’annonce est diffusée et qui ne doit pas être confondue avec la société informatique qui héberge le nom de domaine du diffuseur.
Pour les annonces par voie de presse, il s’agit du média diffuseur (chaîne télé, radio, journal…).
Pour les annonces par boîtage, le diffuseur est aussi l’annonceur.
L’annonceur est le donneur d’ordre. Il engage sa responsabilité devant la loi et assume la responsabilité de l’infraction commise sur une annonce.
La diffusion d’annonces n’est pas considérée comme une activité d’entremise au sens de la loi HOGUET sauf si le diffuseur propose d’autres prestations de service liées à la transaction.
Dans ce cas et en l’absence de carte d’agent immobilier la Cour de cassation sanctionne l’‘exercice illégal de la profession d’agent immobilier.
Responsabilité de l’annonceur professionnel
Comme nous l’avons vu plus haut, c’est l’annonceur qui porte la responsabilité du contenu de l’annonce.
Il est donc impératif de bien vérifier les informations communiquées par le mandant car le professionnel ne pourra pas invoquer des informations incorrectes pour se soustraire à sa responsabilité (Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 5 mai 1977, 76-91).
Annonce immobilière avec ou sans mandat
Parfois, l’agent immobilier (ou le négociateur) est tenté de déposer une annonce de vente pour un bien dont il ne possède pas le mandat.
Les raisons sont multiples ; citons le cas où il manque une signature sur le mandat, par exemple.
Dans ce cas, mettre l’annonce en ligne est-elle autorisée ?
L’article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, impose de détenir un mandat écrit avant toute négociation.
La question est donc de savoir quand débute la négociation. On pourrait penser qu’il s’agit du moment où les discussions sont engagées avec un acquéreur potentiel.
Dans un arrêt du 15 décembre 1987, la Cour de cassation ne considère pas que « proposer par voie d’annonce, certains biens » constitue une négociation.
Mais dans un arrêt du 3 mai 1979, elle retient que « la publication de l’offre de vente constitue le premier acte de la négociation ».
Dès lors, en l’absence d’un mandat valide, le professionnel doit se demander s’il n’est pas préférable de patienter avant de publier une annonce…
D’autant qu’il est impératif d’indiquer sur l’annonce qui a la charge des honoraire et leur montant si ceux-ci sont à la charge de l’acquéreur.
Or, s’il n’y a pas de mandat, il ne peut y avoir d’honoraires.
Contenu de l’annonce immobilière
L’annonce immobilière est une publicité qui relève du code du commerce et du code de la consommation.
Elle doit donc mentionner obligatoirement :
- Numéro RCS (code comm. R 123-237),
- Numéro SIREN (code comm. R 123-237, code comm. D 123-235, code trav. L 8221-7),
- Lieu du siège social (code comm. R 123-237).
Sanction :
Contrevenir à cette obligation est passible d’une amende de 7500 € (code trav. L 8224-6).
A noter que l’article R123-237 du code de commerce ne prévoit pas que soit mentionné le numéro d’inscription au RSAC des agents commerciaux. Mais l’article R 134-12 du code du commerce impose à l’agent commercial de faire figurer le numéro et le lieu de son immatriculation sur les documents et correspondances professionnels.
- Classement au regard de sa performance énergétique (CCH L 134-4-3).
Sanction :
La loi n’a pas prévu de sanction mais la responsabilité extracontractuelle peut être invoquée ce qui pourrait avoir pour effet l’annulation de la vente ou une réduction du prix.
Sur le plan pénal, l’article L121-1 du code de la consommation pourrait être invoqué et entraîner jusqu’à 2 ans de prison et 37500 € d’amende (Réponse ministérielle n°16671).
Affichage du prix, une petite révolution
L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière a profondément modifié la règle concernant l’affichage du prix de vente d’un bien immobilier par un professionnel ainsi que l’affichage de son barème d’honoraires.
- Le barème des honoraires doit être affiché de façon visible et lisible :
⇒ A l’entrée des établissements recevant de la clientèle,
⇒ Depuis l’extérieur sur la vitrine desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location,
⇒ Sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel,
⇒ Sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé.
Le barème des honoraires doit donc être consultable sur le site internet du professionnel et on doit pouvoir y accéder à partir de chaque annonce publiée sur internet.
L’affichage du prix, fait, quant à lui l’objet d’une mesure très précise.
Ainsi, le prix à indiquer diffère selon que le mandat de vente prévoit que les honoraires de l’agent immobilier sont à charge de l’acquéreur ou du vendeur.
L’annonce doit indiquer à qui incombe le paiement des honoraires à l’issue de la réalisation de la transaction.
Mandat de vente prévoyant que les honoraires sont à charge de l’acquéreur :
Dans ce cas il faut indiquer :
- Le prix de vente honoraires inclus
- Le prix de vente honoraires exclus (prix net vendeur).
- Le montant TTC des honoraires exprimé en pourcentage de la valeur du bien hors honoraires.
La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires.
Mandat de vente prévoyant que les honoraires sont à charge du vendeur :
Le prix de vente ne pouvant en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur, il faut donc indiquer :
- Le prix de vente hors honoraires, c’est à dire le prix net vendeur.
À ce sujet, le législateur est très clair. L’article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017 stipule :
Enfin, tous les prix doivent être affichés Toute Taxe Comprise.
Barème et ristournes
Si on lit attentivement l’arrêté du 10 janvier 2017, on relève que le I de l’article 2 indique que « Les professionnels visés à l’article 1er sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent« .
Cette phrase a une conséquence très importante car elle impose que le montant des honoraires, pour chaque mandat, corresponde au montant des honoraires indiqué sur le barème.
Or, c’est rarement le cas, la concurrence incitant souvent les négociateurs à diminuer le montant des honoraires pour obtenir le mandat
Outre que cette façon de procéder est critiquable, à moins d’admettre que tous les réseaux et agences sont identiques en terme de prestations proposées et de qualité du service, ce qui revient à donner raison au vendeur qui, dans ce cas, n’a aucun intérêt à confier son bien à plusieurs professionnels puisqu’ils reconnaissent être pareils, elle est surtout illégale !
La DGCCRF le rappelle dans une note d’interprétation du décret : « les professionnels doivent veiller à appliquer effectivement les prix affichés dans une majorité des transactions de vente auxquelles ils participent. Les rabais par rapport au barème sont autorisés : il est possible d’y déroger dans le cadre des négociations, mais dans des limites proches des conditions pratiquées, seulement à la baisse, et pour des affaires particulières.«
En réponse à une question d’un parlementaire à ce sujet, le ministre de l’économie et des finances confirme l’interprétation de la DGCCRF et va plus loin en précisant « qu’il est possible de déroger au barème, uniquement dans le cadre de négociation, seulement à la baisse dans des limites proches des conditions pratiquées et pour des affaires particulières. »
Le ministre indique ensuite « qu’il est possible de généraliser les baisses en modifiant son barème« .
Sanctions
Il existe deux sortes de sanctions possibles :
- La sanction pour manquement aux obligations d’information sur les prix prévues par l’article L 112-1 du code de la consommation.
Ce manquement est passible d’une amende d’un montant maximum de 3000 € pour une personne physique et 15000 € pour une personne morale selon l’article L 131-5 du code de la consommation . - La sanction pour pratique commerciale trompeuse prévue par l’article L 121-1 du code de la consommation.
La sanction en matière de publicité trompeuse est prévue par l’article L 454-1 du code de la consommation ; il s’agit d’un emprisonnement d’une durée maximale de 2 ans et d’une amende de 300000 €.
La pratique commerciale trompeuse est notamment caractérisée lorsqu’elle crée une confusion avec un autre bien ou service, une marque, un nom commercial, ou un autre signe distinctif d’un concurrent ou lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant, entre autres, sur ses caractéristiques essentielles et sur son prix.
Mentionner sur une annonce immobilière que les honoraires sont à charge du vendeur en affichant le prix honoraires inclus est une pratique commerciale trompeuse.
Conclusion
Certains professionnels s’interrogent sur la volonté du législateur en réformant la règlementation des annonces immobilières.
La réponse est simple.
Au niveau du respect des barèmes de prix, il s’agit de faire appliquer la loi qui interdit la baisse des prix permanente.
Mais peut-être qu’il s’agit aussi de mettre la profession au même niveau que les autres prestataires de service et de lutter contre l’opacité de certaines pratiques.
Quelques uns déplorent d’être obligés de mentionner les honoraires lorsque ceux-ci sont à charge de l’acquéreur, arguant du fait que les autres commerçants n’affichent pas leurs marges.
Cet argument n’est pas recevable car l’agent immobilier n’est pas propriétaire du produit qu’il propose à la vente. Il ne vend pas un bien mais un service ; il faut donc comparer l’agent immobilier avec tous les professionnels qui vendent des services et non avec ceux qui vendent des produits qu’ils ont préalablement achetés.
Imagine-t-on un garagiste qui, dans une annonce, proposerait de changer les plaquettes de frein en indiquant un prix pour les plaquettes de frein avec la mention « prestation incluse » ?…
Le professionnel n’a pas à avoir peur d’afficher ses honoraires. S’il est bon, il démontrera facilement que leur montant est justifié.
Enfin, plus la transparence sera de mise et plus vendeurs et acquéreurs auront confiance.
Ce sera tout bénéfice…
