Bien choisir son réseau immobilier

Si en 2002, le choix d’un réseau immobilier était simple puisqu’il n’y en avait qu’un, aujourd’hui, vouloir devenir négociateur immobilier indépendant au sein de ce type de structure relève d’un vrai parcours du combattant.

A lire les offres qui pullulent sur internet, on a plutôt l’impression d’être confronté à un choix d’offres de téléphonie mobile ou de chaînes de télévision à péage plutôt qu’à celui d’une entreprise avec laquelle une collaboration professionnelle pourrait être envisagée..

Quelques réseaux y vont de leur publicité toujours plus alléchante rivalisant d’outrance dans la surenchère d’avantages en faveur d’un négociateur plus fasciné qu’un enfant devant une vitrine de Noël.

Car avec certains réseaux immobilier, c’est Noël tous les jours !

Des rétrocessions de commissions allant même jusqu’à 100%, des sites de diffusion d’annonces immobilières à ne plus pouvoir les compter, des animations de proximités, des formations à haute valeur ajoutée, des systèmes pyramidaux de rémunération, une pige téléphonique avec des rendez-vous qualifiés, un site internet des plus performants… Le tout présenté par des jeunes premiers qui ne dépareraient pas dans une pub pour dentifrice…

Bref, le négociateur n’a pas d’autre choix que de devenir millionnaire à court terme… !

Oui, mais…

Que cachent toutes ces offres mirobolantes ?

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Quelles sont les pubs immobilières et quelles sont les pubs téléphoniques ?

Rappel de la loi concernant le négociateur immobilier indépendant

Précisons d’abord que le négociateur immobilier indépendant n’est pas un client du réseau immobilier.

Le négociateur immobilier indépendant est un agent commercial et uniquement un agent commercial dont le contrat est un contrat de mandat de nature civile.
Le contrat qui lie le réseau immobilier et le négociateur immobilier indépendant est conclu dans l’intérêt commun des deux parties.

La caractéristique première de l’agent commercial est qu’il est totalement indépendant faute de quoi son contrat pourrait être requalifié en contrat de travail salarié.

La première des obligations du mandant est donc de respecter l’indépendance totale de l’agent commercial.

La deuxième obligation est de mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat.

La troisième obligation est réciproque, les deux parties devant faire preuve de loyauté l’une envers l’autre.

Enfin, l’agent commercial en immobilier n’est pas autorisé à exercer son activité en portage salarial ni sous une forme sociétaire (voir l’article “Portage salarial, une vraie fausse bonne idée” du menu “A la loupe“).

 

Grattons le vernis

En introduction, nous avons évoqué les offres mirobolantes que proposent certains réseaux.
Sont-elles légales ? Au regard de la loi résumée ci-dessus, rien n’est moins sûr !

S’il n’est pas interdit de proposer un package payant de prestations et d’outils à l’agent commercial, cela ne saurait lui être imposé.

Toute clause du contrat mettant en cause l’indépendance de l’agent est nulle et toute méthode de contrainte encourt le risque de requalification du contrat de mandat en contrat de travail

En effet, l’agent commercial doit pouvoir être libre de choisir la façon dont il entend travailler dès lors qu’elle ne contrevient pas à la loi.

En outre, si le chiffre d’affaires du réseau est constitué essentiellement de redevances et que l’intégralité des honoraires revient au négociateur, il ne s’agit plus de mandat d’intérêt commun entre un mandant et un agent commercial au sens de l’article L 134-4 du code du commerce mais uniquement d’un contrat de vente de prestations et de location de carte, l’agent commercial ne travaillant alors que pour son propre compte ce qui est parfaitement illégal.
Dans un tel cas, l’objet social du réseau n’est pas la transaction immobilière  mais relève plutôt de la vente de services d’information.

Quel que soit le contenu du “package”, lors de sa recherche d’un réseau, l’agent commercial doit connaître ce qu’il contient afin de pouvoir éliminer certains services dont il ne veut pas.
Pourquoi payer pour une prestation qui est inutile ??
Il doit aussi bien se renseigner sur le détail du coût de chaque outil ou service proposé.
Les réseaux qui entretiennent l’opacité sur le détail et le prix des services proposés devraient faire l’objet d’une méfiance particulière de la part de l’agent…

Le barème des honoraires

Le barème des honoraires doit être facilement accessible sur le site conformément à l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

Il est évident que le négociateur a tout intérêt à vérifier le montant des honoraires pratiqués puisqu’il est rémunéré en pourcentage de ceux-ci.

Si le réseau prévoit un barème par mandataire, fuyez ce réseau qui est hors la loi !

En effet, la Direction Nationale de la Répression des Fraudes a confirmé que cette pratique est interdite et quiconque enfreint cette interdiction prend le risque d’être sanctionné pour démarche commerciale trompeuse soit 300000 € d’amende et deux années d’emprisonnement.

Légalité de l’offre

Attention aux réseaux qui prétendent dispenser des formations internes !

Rien n’empêche de dispenser des formations mais elles ne peuvent servir à valider les 42 heures heures obligatoires de formation professionnelle continue permettant de renouveler l’attestation d’habilitation de négociateur immobilier si le réseau ne détient pas d’autorisation préfectorale.

La formation professionnelle continue (FPC) est très réglementée et permet au stagiaire d’obtenir la prise en charge financière du coût pédagogique.
Mais encore faut-il que celui qui dispense les formations soit autorisé.

Pensez que si un réseau vous explique que le prix des formation est intégré dans la redevance mensuelle que vous payez alors vous ne pouvez pas obtenir de prise en charge financière.
Enfin, le réseau ne peut pas dispenser des formations internes à des agents commerciaux puisque par définition, ils sont indépendants et ne font pas pas partie de l’entreprise au sens juridique du terme. C’est à dire qu’ils ne figurent pas dans l’organigramme de l’entreprise.
Le contraire requalifierait les contrats en contrats de travail salarié.

 

Les compétences du réseau

On lit souvent dans la présentation des réseaux que les transactions se font en toute sécurité car les compromis sont rédigés par les notaires.
Soit ce sont les agents commerciaux qui écrivent cela sur leur page, soit ce sont les réseaux eux-mêmes.

En écrivant cette ânerie, le réseau reconnaît implicitement être incompétent.

Et de toute façon, rien n’est plus faux !

Le 9 janvier 2019, un réseau immobilier a perdu ses honoraires 5 ans après la vente car il n’a pas su la sécuriser.

Dans son arrêt, la Cour de cassation estime que l’agent immobilier ne saurait s’exonérer de ses obligations en raison de l’intervention du notaire instrumentaire et que le fait de ne pas avoir participé à la rédaction de l’acte de vente ne dégage pas sa responsabilité.

Preuve donc qu’un réseau de qualité doit être capable d’assurer la sécurité d’une transaction immobilière.
S’il se prétend formateur, il doit savoir former les agents à exercer le devoir de conseil et de vérification et à protéger le droit à honoraires.

Il convient donc d’éliminer les réseaux qui se vantent que leurs transactions sont sécurisées du fait que les compromis sont signés devant notaires ; en réalité, ils se vantent d’être incompétents….

Nombre de mandataires dans le réseau

Un négociateur immobilier va-t-il mieux vendre s’il y a 300 agents dans le réseau plutôt que 30 ? Certainement pas…
Par contre vous avez tout intérêt à regarder le nombre d’agents du réseau déjà implantés près de chez vous car ils seront vos premiers concurrents.

Le nombre de négociateurs n’est donc pas significatif de la performance des mandataires.
Beaucoup n’ont aucun bien à proposer à la vente et dans ce cas, on comprend que les agents débutants ne sont pas formés ou sont mal formés, ce qui revient à affirmer sans erreur possible que leur avenir professionnel ne va pas être rose…

Pour être négociateur immobilier, il ne suffit pas de passer un coup de fil et de compléter un mandat de vente prérempli…

La conséquence pour ces naïfs qui pensent qu’on vend des biens immobiliers comme on vend des glaces sur la plage est qu’ils ne gagnent pas leur vie et, afin de pouvoir payer leur redevance mensuelle au réseau ainsi que les frais quotidiens liés à la profession (essence notamment), ils en sont réduits à trouver un job en complément de leur activité de mandataire.
C’est ainsi qu’un mandataire, recruteur et responsable de région au sein d’un réseau, se retrouve à travailler à mi-temps pour pouvoir faire bouillir la marmite.
Le gars est censé vous expliquer comment gagner votre vie dans l’immobilier alors qu’il ne parvient pas à gagner la sienne… !

Conclusion

Pour trouver le bon réseau, privilégiez ceux qui ne vous font pas payer pour travailler et qui sont capables de vous apporter une vraie plus-value professionnelle (partenariat avec des professionnels de la formation, zone de travail non surchargée, etc…)
Si, si, ça existe…

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