Actualimmo – Financement de l’acquisition

Le ministère de l’économie et des finances vient de publier l’avis relatif à l’application des articles L. 314-6 du code de la consommation et L. 313-5 du code monétaire et financier concernant l’usure.

Ainsi, pour un prêt à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans et plus, le taux d’usure passe de 3.03% à 3.45%.

Ci-dessous le tableau complet des taux d’usure paru au journal officiel du 29 septembre 2022.

La réactualisation des taux d’usure a une importance particulière en matière d’octroi des prêts puisque c’est le taux d’intérêt qui ne peut être dépassé.
Or, la forte poussée d’inflation a mécaniquement augmenté les taux d’intérêt lequel doit aussi intégrer l’assurance emprunteur ce qui conduisait à des dépassements du taux d’usure et donc à des refus de prêts.

L’actualisation au 1er octobre 2022 devrait permettre aux professionnels de l’immobilier de reprendre contact avec leurs clients dont les prêts avaient été refusés de justesse.

Taux d'usure au 01 10 2022 JO du 29 09 2022

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a adressé plusieurs préconisations aux établissements de crédit en matière d’octroi de prêts immobiliers résidentiels.
Craignant une fragilisation du modèle de financement qui pourrait contribuer à une dynamique excessive de l’endettement des ménages, le HCSF recommande ainsi aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de faire preuve de prudence dans l’octroi de crédits immobiliers en France en veillant à ce que :

  • le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier n’excède pas 35 % ;
  • la durée du crédit n’excède pas 25 ans.
    Cependant,une tolérance maximale de 2 ans de différé d’amortissement s’ajoute à la limite de maturité à 25 ans pour les crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf et ceux liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération.
    A noter que la précédente limite d’un endettement maximal de 7 années de revenus pour les crédits octroyés dans le cadre de la marge de flexibilité n’est pas reprise.

    Enfin, une partie de la production pourra déroger aux  limites recommandées.
    Cette marge de flexibilité devra répondre à un strict souci de proportionnalité et pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite.
    La flexibilité admise pourra aller jusqu’à 20% du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits).
    Au moins 80% de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30% de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants.
    L’intégralité des recommandations du HCSF est disponible à cette adresse.

L’intermédiaire immobilier est bien évidemment impacté par les conditions d’attribution des crédits pour l’achat d’un bien immobilier.
Trop souvent, l’information qu’il possède en matière de financement se résume à apprendre que les conditions d’octroi des crédits sont durcies, sans plus de précision.
Ne connaissant pas le mécanisme d’attribution des prêts, il s’expose au risque de voir ses compromis de vente annulés à cause de la non-obtention du financement par l’acquéreur.
Si les banques possèdent des critères qui leur sont propres, elles sont tenues de respecter les recommandations préconisées par un organe d’état nommé Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
La mission du HCSF consiste, comme son nom l’indique, à exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.
Sa mission est donc de veiller à ce que le système financier reste stable pour remplir son rôle de soutien de l’économie.
Par exemple, si un ménage est trop endetté et qu’il ne peut rembourser ses crédits, forcément il nuira à l’économie du pays car il n’aura plus la possibilité d’acheter et en plus il coûtera de l’argent.
Le HCSF est là pour veiller à ce que ça ne se produise pas.
Or, fin 2019, avant même l’arrivée du Covid, le HCSF s’inquiétait de la « surchauffe » des demandes de crédits, pointant du doigt les risques de surendettement que pouvait entraîner une concurrence féroce entre les établissements bancaires pour attirer les primo-accédants.
Le résultat de cette course au client a été que le taux d’endettement à fortement augmenté laissant planer des risques conséquents de surendettement des ménages.
Le HCSF a mis un terme à cet emballement en préconisant de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33% et de plafonner la durée des crédits à 25 ans.
En décembre 2020, le HCSF a assoupli les conditions en passant le taux d’endettement à 35% et en repoussant la durée des crédits à 27 ans.
Le but de ce revirement alors que la situation ne s’améliore pas est d’aider les primo-accédants, premières victimes du durcissement des conditions, à accéder à la propriété.
Mais surtout l’assouplissement des règles doit donner une bouffée d’oxygène au marché de l’immobilier neuf, gros pourvoyeur de main d’œuvre et qui s’est effondré à -22% en 2020.
S’il y a des mandats prioritaires à rentrer en janvier, c’est donc peut-être du côté du neuf et des terrains à bâtir qu’il faut chercher en priorité…

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