Actualimmo – Mandat

Les 2 mars et 19 juin 2009, un acquéreur personne physique et une société ont confié à un agent immobilier un mandat de recherche en vue d’acquérir un terrain sur une commune, moyennant une commission de 12 000 euros à la charge de l’acquéreur.

Le 24 juin 2009, les vendeurs, propriétaires indivis de deux terrains situés sur cette commune, ont donné mandat à l’agent immobilier de les vendre.
Par acte sous seing privé du 29 juin 2009, les vendeurs ont consenti deux promesses de vente de leurs terrains à la société et à l’acquéreur personne physique lequel s’est ensuite substitué à la société.

Après l’établissement d’un procès-verbal de carence le 25 mars 2010 suite à la défaillance du vendeur, la vente des deux terrains a été réitérée le 8 octobre 2010, par un acte authentique unique au profit de l’acquéreur.

Le 24 avril 2014, l’agent immobilier a assigné l’acquéreur en paiement de la somme de 24 000 euros au titre de ses commissions dues en exécution des mandats de recherche.
L’acquéreur et les vendeurs, appelés en la cause, ont alors invoqué la nullité des mandats de recherche.
L’agent immobilier leur a opposé une fin de non-recevoir, estimant que leur action en nullité était prescrite.
La cour d’appel a estimé mal fondée cette fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’exception de nullité des mandats, considérant que l’acquéreur n’a pas commencé à exécuter la moindre de ses obligations  dans le cadre des mandats de recherche, puisque le mandataire l’assigne pour le paiement de la totalité des commissions envisagées.
Elle rejette donc les demandes de l’agent immobilier.
Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation.
Il résulte de l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qu’à compter de l’expiration du délai de prescription de l’action en nullité, l’exception de nullité n’est plus recevable si l’acte a reçu un commencement d’exécution par l’une des parties, et pas seulement par le défendeur.
En l’occurrence, , le commencement d’exécution du mandat devait être apprécié indépendamment de la partie qui l’avait effectué.
Or, l’agent immobilier ayant bien exécuté ses obligations prévus aux mandats de recherche et de vente, l’exception de nullité ne pouvait être invoquée.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 novembre 2020, 19-19

NB : Depuis la réforme du doit des contrats de 2016, l’exception de nullité est codifiée à l‘article 1185 du code civil.

Un promoteur a confié à une agence immobilière un mandat non exclusif de vente de plusieurs lots d’un programme immobilier en VEFA.
Ce mandat a été signé par le négociateur indépendant qui exerce sous le statut d’agent commercial pour le compte de l’agent immobilier.
Le négociateur a vendu les 24 lots qui étaient en mandat pour un montant total d’honoraires d’agence de 200000 €.
Plus d’un an après, le promoteur a refusé de payer les honoraires prévus au mandat au motif que celui-ci est nul.
Pour refuser de payer, il invoque l’absence du nom et de la qualité du négociateur signataire sur le mandat.
L’agence l’a assigné en paiement et l’agent commercial est intervenu volontairement à l’instance pour le paiement de ses propres commissions.
L’agence immobilière fait valoir que le négociateur qu’elle a habilité à conclure le mandat en son nom et pour son compte justifie de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation qu’elle-même lui a délivrée, et que les mentions de ses nom et qualité ne sont pas requises dans le mandat à peine de nullité, d’autant que le promoteur connaissait le négociateur.
Or, il résulte de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970, que les nom et qualité du titulaire de l’attestation d’habilitation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi Hoguet, à savoir les mandats de vente.
Cette disposition est d’ordre public et sa violation entraîne l
a nullité du mandat de vente, peu importe que l’agent commercial ait été antérieurement connu du  mandant, ce qui n’a d’ailleurs pas été prouvé.
En conséquence, l’agence immobilière ne pouvait pas prétendre à sa commission ni même à des dommages-intérêts.
Pour être valable, le mandat doit donc impérativement préciser les nom et qualité du négociateur titulaire de l’attestation d’habilitation délivrée par l’agent immobilier.
La nullité est cependant relative, elle se prescrit par cinq ans et et seul le mandant peut l’invoquer.
L’agent commercial qui est
intervenu volontairement à l’instance a allégué que la sanction de la nullité du mandat était disproportionnée, dans la mesure où le promoteur avait vendu, grâce à son intervention, les vingt-quatre lots à commercialiser.
Il invoque notamment l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, selon lequel « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».
Pris dans son sens économique, ce texte peut s’interpréter comme conférant un aspect indemnitaire (CEDH, 27 mai 2003, n° 48161/99).
La Cour de cassation a  aussi rejeté cet argument au motif que si l’annulation du mandat de vente prive l’agent immobilier et l’intermédiaire de la rémunération prévue au mandat, cette mesure est proportionnée à l’objectif poursuivi par les dispositions de la loi Hoguet d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier, quelle est titulaire de l’attestation légale et qu’elle dispose des pouvoirs nécessaires.
Cour de cassation, civile,1 , du 12 novembre 2020, 19-14.025 et 19-14.112, arrêt 667 FS-P + B

 

La propriétaire d’une maison a confié un mandat exclusif de vente à un agent immobilier. L’agent lui a présenté un acheteur et un compromis a été signé. Trois mois plus tard, la propriétaire a renoncé à vendre et a indemnisé les acquéreurs. Estimant avoir rempli sa mission, l’agent immobilier a assigné sa mandante en paiement de dommages et intérêts. Cette dernière a invoqué la nullité du mandat pour défaut de mention des actions à réaliser par la mandataire pour l’exécution de sa prestation et de leurs modalités d’accomplissement. L’agent immobilier répliquait que la charge de la preuve s’imposait à la mandante en vertu de l’article 1353 du code civil (ancien article 1315) et qu’il lui appartenait de démontrer que le contrat ne remplissait pas les conditions légales. En outre, il présentait un exemplaire vierge d’un imprimé nommé “Garantie d’action” listant les actions auxquelles l’agence s’engageait en cas de mandat exclusif de vente. Cependant, il ne démontrait pas en avoir remis un exemplaire à la propriétaire lors de la signature du mandat, lequel ne contenait pas la liste des actions qu’il s’engageait à réaliser. La Cour de cassation a donc débouté l’agent immobilier.

2020 09 09 Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 sept. 2020, n° 19-17.925, n° 458 F-D

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