Actualimmo – Diagnostics immobiliers

Depuis la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, le carnet de suivi et d’entretien du logement est remplacé par un carnet d’information du logement, et l’article L 111-10-5 du CCH qui le prévoyait est supprimé.

La raison est que le carnet de suivi et d’entretien du logement ne se limitait pas à un domaine précis.

Du coup, il encourait le risque d’inconstitutionnalité du fait qu’il portait une atteinte manifestement excessive au droit de propriété.

Le CIL a, au contraire, un objectif clairement défini puisqu’il porte exclusivement sur l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, existants comme neufs.

Aucune exception entre les différentes catégories de logement n’est ainsi créée, afin de respecter le principe d’égalité remis en cause dans le cadre du carnet numérique.

Le CIL est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation feront l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023.

En l’absence de toute formalité, il sera réalisé pour les travaux faisant l’objet d’un devis accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, pour ceux débutant à compter du 1er janvier 2023.

L’arrêté du 23 décembre 2022 précise les travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique mentionnés à l’article L. 126-35-2 du code de la construction de l’habitation.

L ‘article 158 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a prévu l’obligation pour les propriétaires vendant leur logement individuel de faire réaliser un audit énergétique dont le calendrier était fixé ainsi :

  • 1er janvier 2022 pour les logements classés F ou G ;
  • 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
  • 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Cet audit doit être remis par le propriétaire ou par le professionnel qui s’occupe de la vente dès la première visite du bien.

Le 17 décembre, la ministre déléguée au logement a annoncé que l’obligation concernant les passoires thermiques (logements classés F ou G) était reportée au 1er septembre 2022 au motif qu’il faut laisser du temps aux professionnels afin qu’ils puissent s’organiser et se former pour réaliser ces audits lesquels devraient occasionner un surcroît d’activité estimé à près de 10 000 analyses supplémentaires par mois.

Rappelons que la loi climat et résilience remonte au 22 août 2021…

Un décret devrait être publié par le ministère au cours du 1er trimestre 2022 et le logiciel devrait être déployé au cours du 2ème trimestre 2022.
Les professionnels, disposeront ainsi d’une période de rodage durant l’été 2022 qui leur permettra de se familiariser avec le nouveau logiciel.

Communiqué de presse du ministère de l’écologie.

160000.
C’est le nombre de DPE qui ont été réalisés depuis le 1er novembre 2021 avec la version corrigée du logiciel CL-DPE 2021 sur les logements construits avant 1975.
Pour les DPE qui avaient été faits avec l’ancienne version du logiciel et qui étaient erronés, les diagnostiqueurs se sont engagés à les rééditer sans frais pour les propriétaires concernés avant le 28 février 2022.
Jusqu’à présent, aucune anomalie n’a été relevée et des analyses seront régulièrement réalisés au fil des rééditions pour s’assurer de la fiabilité du logiciel.
Pour les 94000 logements classés F ou G concernés, la réédition sera automatique.
Par contre, pour les 129000 logements classés D ou E, il appartiendra aux propriétaires d’en faire la demande.
L’agent immobilier a tout intérêt à avertir ses clients concernés.

L’état indemnisera les diagnostiqueurs 0 hauteur de 60 € par DPE réédité.
Cette indemnisation prendra la forme d’un versement global après le 28 février 2022

Suite aux anomalies relevées par les professionnels depuis la mise en place du nouveau DPE le 1er juillet 2021, l’établissement des DPE pour les logements construits avant 1975, avait été suspendus en attendant qu’un arrêté viennent apporter les corrections nécessaires et que le logiciel soit mis à jour en conséquence.

C’est chose faite avec l’arrêté modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE 2021 qui a été publié au Journal officiel du 14 octobre.

Les deux arrêtés du 31 mars ont été rectifiés afin de permettre l’intégration de ces logements et le nouveau DPE pourra être édité dès le 1er novembre 2021.
Toutefois, l’arrêté étant applicable dès sa parution au journal officiel, en cas d’urgence, les DPE pourront être établis sans attendre le 1er novembre.
Ils seront alors corrigés dès mise à jour du logiciel.
En attendant le 1er novembre, les professionnels sont autorisés à ne pas afficher le DPE pour ces logements mais doivent s’assurer que ce dernier a bien été réservé auprès du diagnostiqueur.

Arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d’établissement du diagnostic de performance énergétique

 

La loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 va impacter directement  la vente de logements et entraîner des modifications importantes en ce qui concerne l’activité quotidienne du négociateur immobilier, notamment au niveau de son devoir de conseil et de vérification.

Rappelons d’abord que ce devoir de conseil et de vérification n’est pas une vue de l’esprit mais bien une obligation légale dont le non-respect engage la responsabilité de l’agent fautif.

L’objectif de cette loi Climat et résilience est de lutter contre le dérèglement climatique et dans ce but, elle impose différentes mesures en lien avec la vente de logements.

Carnet numérique d’information du logement
Ce carnet est établi lors de la construction d’un logement ou lorsque des travaux de rénovation ont une incidence significative sur sa performance énergétique (art. 167 de la loi).

Il remplace le carnet de suivi et d’entretien de l’immeuble et devra être transmis à chaque mutation, sa transmission devant être attestée dans l’acte authentique de vente par l’acquéreur.

Audit énergétique
Pour tous les logements individuels proposés à la vente, l’audit énergétique devient obligatoire en métropole à compter du :

  • 1er janvier 2022 pour les logements classés F et G ;
  • 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
  • 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Il devra être remis par le vendeur ou par son mandataire (agent immobilier ou négociateur, notaire…) au candidat acquéreur dès la première visite du bien par tout moyen, même par voie dématérialisée.
Il sera intégré au dossier de diagnostic technique lors de la promesse de vente ou au plus tard lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Attention ! Il ne s’agit pas du DPE mais de l’audit (art. 158).

État des risques et pollution
Si le bien est soumis à un plan de prévention des risques miniers ou situé dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte, l’ERP devra être remis au candidat acquéreur lors de la première visite.

Comme nous l’avons expliqué en mars 2021, le recul du trait de côte a un impact sur les prix du marché de l’immobilier (voir dans la même rubrique, l’article de 03/2021 nommé“Recul du trait de côte : attention danger…”).

À ce sujet, la loi instaure un nouveau droit de préemption permettant aux communes d’acquérir les biens situés sur les terrains amenés à disparaître avec le recul côtier.

De plus, l’état des risques devra être complété par les informations relatives à d’éventuels sinistres dont l’immeuble aura fait l’objet et ayant donné lieu au versement d’une indemnité pendant la période où le vendeur a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé.
Auparavant, cette information figurait dans un écrit à part.
L’état des risques ainsi complété devra être remis au candidat à l’achat (ou à la location) dès la première visite du bien, puis annexé à l’acte de vente (ou au bail).
Pour réaliser facilement un état des risque et pollution, voir dans la même rubrique, l’article de 03/2021 intitulé : Réaliser un état des risques et pollution devient un jeu d’enfant“.
 
Annonces immobilières
Dans le but de systématiser l’affichage du DPE dans les annonces immobilières, les annonces de mise en vente (ou en location) d’un bien immobilier doivent mentionner le classement du bien au regard de sa performance énergétique et aussi son classement au regard de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre (GES) dans la nouvelle échelle de classement des logements issue de la réforme du DPE.
Les particuliers sont maintenant concernés par cette obligation et tout manquement par un non-professionnel à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000  € après une mise en demeure restée sans effet.
Le professionnel a tout intérêt à à se servir de cet argumentaire lors de la prospection de mandat.
Nombreux, en effet, étaient les vendeurs qui préféraient vendre en direct afin de ne pas avoir à afficher la performance énergétique dans les annonces.
 
Dans le même registre, les annonces dont le bien est concerné par l’état des risques ou par le recul du trait de côte, devront comporter une mention précisant le moyen d’accéder aux informations.
Là encore, le négociateur tient un argument intéressant car peu de particuliers savent où trouver cette information…
 

Plan pluriannuel de travaux
Il devient obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 ans ayant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

Le PPT, ou le projet de PPT lorsque celui-ci n’a pas encore été adopté en assemblée, doit être communiqué à l’acquéreur pour faire courir le délai de rétractation.
Cette mesure devient applicable à compter du :
  •  1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots ;
  • 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au plus 50 lots.
 
L’article 171 de la loi précise en outre, que les sommes versées au titre du fonds de travaux adopté par l’assemblée générale sont attachées aux lots et non aux copropriétaires.
Elles entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires et ne sont donc pas remboursées lors de la cession d’un lot (Loi Climat, art. 171).
 
Le négociateur a tout intérêt à se préparer à ces nouvelles obligations et à s’en servir dès maintenant auprès des prospects et clients vendeurs
 

Loi no 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

Plus fiable, le nouveau DPE est appelé à devenir l’outil de référence sur lequel pourront s’appuyer les différentes réglementations. On pense d’abord aux passoires énergétiques.
La réforme du DPE a été initiée par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
Mise à jour le 13/04/2021 (Une 2ème Maj plus bas dans l’article)
Trois projets d’arrêtés ont fait l’objet d’une consultation publique jusqu’au 15 mars 2021 sur le site dédié du ministère de la transition écologique.
Ces arrêtés ont été publiés le 31 mars 2021 et permettent aux éditeurs de logiciels d’intégrer les nouvelles normes et aux professionnels de se familiariser avec la nouvelle réglementation.
Ils sont consultables dans le menu Legalimmo.
Fin de la 1ère Mise à jour
La nouvelle méthode de calcul des seuils de consommation énergétique est précisée ainsi que le contenu des étiquettes.

Un DPE opposable à compter de juillet 2021
Cette nouvelle méthodologie s’appliquera aux diagnostics réalisés à compter du 1er juillet 2021, date à laquelle ils deviendront opposables, engageant alors la responsabilité du bailleur ou du vendeur ainsi que celle du diagnostiqueur.
Un dossier de presse détaillant les nouvelles dispositions a été réalisé par le ministère de la transition écologique.
Il est consultable et/ou téléchargeable ans le menu Legalimmo, rubrique “Notes d’information – Courriers – Directives – Dossiers de presse”.
Les nouveautés
Fini le DPE basé sur les factures.
C’en est fini de la méthode d’analyse dite “sur factures” qui, dépendant des habitudes de consommation des occupants, conduisait à produire des diagnostics différents pour des bâtiments identiques ou tout simplement à ne rien indiquer si les factures n’étaient pas fournies.
La nouvelle méthode reposera désormais sur les caractéristiques physiques du bien comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage.
Seront aussi prises en compte, les consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, la mise à jour des scenarii météorologiques, la présence d’équipements performants récents et le calcul thermique amélioré.
Fini le critère d’énergie finale
Il existe deux sortes d’énergie :
L’énergie primaire qui est l’énergie disponible dans la nature avant transformation et l’énergie finale qui est l’énergie consommée et facturée.
Actuellement le calcul est réalisé en tenant compte de l’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre.
Il avait été envisagé d’intégrer une relation Énergie primaire/Énergie finale pour tenir compte de la zone climatique et de l’altitude mais cela ne n’apportait pas de bénéfice à l’exactitude des informations.
En effet, si l’énergie finale est plus représentative de la consommation énergétique du bâtiment, le calcul en énergie primaire est plus parlant pour le consommateur lorsqu’il s’agit de dépenses d’électricité car le coefficient de conversion énergie primaire/énergie finale est de 2,3 pour l’électricité contre 1 pour les autres énergies.
Le résultat est que pour une même consommation d’énergie finale, le coût de revient d’un logement chauffé à l’électricité est 2,3 fois plus important qu’un logement au gaz.
Pour éviter qu’un logement chauffé à l’électricité et bien isolé ne soit moins bien classé qu’un logement mal isolé chauffé au gaz ou au fioul, le ministère a donc décidé d’intégrer le critère carbone dans le calcul du DPE, ce qui aura pour conséquence de pénaliser les performances des logements utilisant massivement des énergies fossiles.
Lutte contre les passoires énergétiques
Comme vu ci-dessus, il est introduit un critère carbone dans le calcul du DPE.
Il y aura donc un double-seuil au niveau de l’étiquette énergie : Énergie primaire/Émissions de gaz à effet de serre (GES), ce qui devrait faire basculer certains logements vers une étiquette énergie plus basse que celle prévue actuellement.
Selon le ministère, 60% des logements classés en C avant la réforme, resteront classés en C et 40 % seront reclassés soit en B soit en D et  800 000 logements (dont 600 000 chauffés à l’électricité) considérés actuellement comme passoires énergétiques pourront finalement sortir de ce statut en rejoignant la classe E.
À contrario, un même nombre de logements classés E deviendront des passoires énergétiques (environ 600 000 chauffés au fioul et 200 000 chauffés au gaz).
Le seuil de bascule vers le statut de passoires énergétiques (logements classés F et G) devrait se situer à hauteur de 330 kWh/m2.an en énergie primaire et de 70 kgCO2eq/m2.an en émissions de gaz à effet de serre.
Le ministère précise également que les doubles-seuils entre les classes A, B et C permettront d’ accueillir les logements les plus performants (soumis à l’actuelle RT2012 et à la future RE2020).
Le double-seuil B/C servira de référence pour les labels de performance énergétique.

Voici les doubles-seuils (énergie primaire/émissions de GES) qui figureront sur la nouvelle étiquette énergie :

classes A/B

70 kWh/m2 par an

6 kgCO2eq/m2 par an

classes B/C

110 kWh/m2 par an

11 kgCO2eq/m2 par an

classes C/D

180 kWh/m2 par an

30 kgCO2eq/m2par an

classes D/E

250 kWh/m2 par an

50 kgCO2eq/m2 par an

classes E/F

330 kWh/m2par an

70 kgCO2eq/m2 par a

classes F/G

420 kWh/m2 par an

100 kgCO2eq/m2 par an

Quid des annonces immobilières
Pour faciliter la lecture des données qu’il contient, la présentation du diagnostic est simplifiée.
L’information la plus importante restera l’étiquette énergie, qui affichera désormais le double-seuil expliqué ci-avant.
Le public étant familiarisé avec l’étiquette climat chargée de donner un aperçu de l’empreinte carbone du logement, cette dernière sera conservée pour le classement du bien même si elle ne fera que rappeler le niveau d’émissions de GES déjà mentionné dans le double-seuil de l’étiquette énergie.
Le nouveau DPE comprendra une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sur une année (montant théorique des dépenses), qui sera plus visible et plus simple.
Cette estimation sera définie en fonction des caractéristiques du logement et pour une utilisation standard sur 5 usages (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage et auxiliaires).
Ces trois éléments seront les informations qui devront faire l’objet d’un affichage obligatoire sur les annonces immobilières (location et vente) à compter du 1er janvier 2022, conformément à l’article 22 de la loi Énergie et climat.
Des informations complémentaires figureront dans le document établi par le diagnostiqueur, permettant d’avoir un aperçu de l’état du logement.
Par rapport aux mentions déjà existantes viendront s’ajouter des données sur le confort d’été, la qualité de ventilation, la qualité de l’isolation ou la répartition des déperditions thermiques dans le logement.
Le professionnel pourra toujours faire des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement (nature des travaux de rénovation, bons usages du logement, etc.) mais elles ne seront pas opposables, contrairement au reste du document.
Il pourra également donner une estimation du coût des travaux à entreprendre en fonction du niveau d’urgence ou d’ambition (travaux prioritaires pour sortir du statut de passoires énergétiques, travaux tendant à une amélioration notable de la performance énergétique du logement).

Dossier de presse nouveau DPE

Mise à jour n°2 du 13 avril 2021
Une nouveauté en ce qui concerne les logements classés F ou G :
L’étiquette énergie devra être complétée d’un pictogramme visant à mettre en évidence ces logements accompagné du libellé “Passoire énergétique”, selon le modèle suivant :


Cette information devrait attirer l’attention des potentiels acheteurs et impacter leur choix d’acquisition

Fin de Mise à jour

Sources :
Arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les-bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine

Arrêté du 31 mars 2021 modifiant diverses dispositions relatives au diagnostic de performance énergétique

Arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l’établissant

Le diagnostic de mesurage “Loi CARREZ” a une validité permanente.
Et pour cause, un lot de copropriété ne voit pas sa superficie évoluer si aucune modification n’a été effectuée au sein de celui-ci.
Cela explique pourquoi la loi ne limite pas la durée de validité d’un diagnostic « loi Carrez ».
Cependant, il convient d’être vigilant dès lors que des travaux ont été réalisés notamment en cas de travaux comprenant l’abattement d’une cloison, d’un mur ou en cas d’extension du bien.
Il est alors fortement recommandé de refaire un métrage au moment de la vente puisque la superficie privative ne sera plus la même.

Voici une affaire particulière mais qui illustre bien la nécessité d’être vigilant en ce qui concerne le mesurage notamment au niveau de l’agent immobilier dans le cadre de son devoir de conseil et de vérification..
Une société a vendu des lots de copropriété à une SCI.
Pour deux de ces lots, le certificat de mesurage fourni lors de la vente avait été établi 9 ans auparavant.
L’acheteur a fait recalculer la superficie des parties privatives deux mois après son acquisition.
Le nouveau certificat a conclu à une surface Carrez inférieure de plus d’1/20e à celle exprimée dans l’acte de vente.
La SCI  a engagé une action en réduction de prix contre la société venderesse mais elle a été déboutée par les juges.
En effet, la description des lieux entre les deux certificats de mesurage n’était pas la même car entre ces deux dates le cessionnaire du bail commercial, également associé de la SCI acquéreur, avait réalisé des travaux d’aménagement des lieux, mais sans qu’il ne soit possible d’établir avec précision leur nature et leur consistance, et notamment si des murs ou des cloisons avaient été ajoutés ce qui aurait eu pour effet de modifier la superficie des parties privatives des lots.
Il n’a présenté que deux documents en langue anglaise établis par son franchiseur, davantage relatifs à la décoration des lieux loués mais aucun document comportant des plans et mesures des lieux réaménagés.
L’associé acquéreur faisait valoir que les travaux réalisés n’avaient consisté qu’à mettre les lieux loués aux normes de restauration rapide sans porter atteinte à leur consistance générale.
Mais selon la cour d’appel, la transformation d’un ancien fonds de commerce de location de cassettes-vidéos en un fonds de commerce de restauration rapide par l’associé de la SCI avait indubitablement entraîné « d’importants travaux d’aménagement nécessitant la réalisation de plans et de métrages précis et techniques, permettant l’installation d’un restaurant, d’une cuisine, d’une chambre froide, d’une réserve et de toilettes ».
En l’absence de ces données, la Cour de cassation considère que c’est à raison que la Cour d’appel a déduit que la SCI acquéreur ne rapportait pas la preuve que la superficie réelle des lieux était inférieure de plus d’1/20e à celle exprimée dans l’acte de vente.
 
Le calcul de la superficie Carrez doit prendre en compte le lot tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente.
Si le métrage a été réalisé avant la vente et que le lot a été modifié entre ces deux événements, l’acquéreur lui-même a intérêt à demander un nouveau mesurage.

Le littoral surpeuplé recule inexorablement
La densité de population sur le littoral est 2,5 fois plus élevée que la moyenne nationale.
Selon les projections, en 2040, la population littorale pourrait avoir augmenté de 4,5 millions d’habitants.
Les départements littoraux accueilleront alors 40 % de la population alors que l’indicateur national d’érosion côtière montre que 20 % du littoral français (hors Guyane) est en recul et que près de 200 communes métropolitaines subissent un recul moyen supérieur à 50 cm/an (jusqu’à 8 m/an pour les zones les plus touchées).
Disparition des dunes protectrices, effondrement de falaises, la multiplication des tempêtes dues au dérèglement climatique incite les pouvoirs public a encadrer les effets du recul du trait de côte.
C’est dans ce cadre que  s’inscrit le projet de loi “Climat et résilience” présenté en conseil des ministres le 10 février 2021.
Son article 58 permettra notamment au gouvernement de prendre, par ordonnance, toutes les mesures qui permettront aux collectivités territoriales d’intégrer dans leur politique de maintien de la bande littorale des projets d’adaptation et de recomposition urbaine (construction d’ouvrages de protection comme les digues, reconstitution de barrières naturelles, suppression d’ouvrages….) et de de délimiter dans les documents d’urbanisme, des zones spécifiques prenant en compte ce phénomène d’érosion côtière.

Mise en place d’une cartographie pour informer les populations
Avec la loi “Climat et résilience“, le gouvernement pourra prendre par ordonnance, toutes les dispositions pour :

  • déterminer les critères d’identification des collectivités concernées par le recul du trait de côte et les modalités de délimitation des zones exposées à plus ou moins long terme à ce recul au sein de ces collectivités ;
  • améliorer le dispositif d’information des acquéreurs et locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques prévu à l’article L. 125‑5 du code de l’environnement, en rendant cette information plus précoce et en y intégrant une information sur l’exposition de la zone concernée au recul du trait de côte.

Impact sur le prix du marché
Grâce à la connaissance de ces données sur le recul côtier en amont de la vente (ou de la location), les personnes concernées pourront ainsi tenir compte du phénomène d’érosion du littoral dans les prix du marché immobilier.
On peut facilement imaginer que de nombreux biens situés dans une zone à risque ne trouveront plus preneur.

Une cartographie par commune est en cours de réalisation et en attendant, un guide méthodologique, reposant sur l’utilisation de données scientifiques, sociales et économiques, est en cours d’élaboration par le Cerema, le BRGM et l’Université de Nantes.
Cette cartographie aura vocation à informer la population de l’évolution du trait de côte par zones d’exposition à court, moyen et long terme.
Le site Géolittoral donne une représentation cartographique de l’indicateur national d’érosion littorale, réalisée en vertu de l’article L. 321-13 du code de l’environnement.

Le ministère de la transition écologique a développé un outil qui simplifie considérablement l’établissement de l’état des risques et pollution (anciennement état des risques naturels et technologiques) que doit fournir le vendeur ou le bailleur.
Désormais, il suffit de se rendre sur le site Georisques et de renseigner l’adresse ou le numéro de parcelle du bien pour obtenir un état pré-rempli des risques auxquels l’immeuble est exposé.
On obtient aussi des renseignements sur les éventuels autres risques non couverts par l’obligation d’information de l’acquéreur et du locataire (IAL) ainsi que des conseils de prévention pour se protéger face aux risques relevés sur la parcelle.
 
Pour celles et ceux qui ont suivi la formation dispensées par Le Négociateur Éclairé sur les diagnostics techniques obligatoires, la vidéo de démonstration mise à jour est disponible dans la Base de connaissances de l’espace membre ou directement à cette adresse : Vidéo ERP.
 

Une promesse de vente sous seing privé a été signée.
Apprenant  par la mairie que l’état des risques a été modifié, les acquéreurs refusent de réitérer la vente faisant valoir une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, les nouvelles dispositions faisant obstacle à la constructibilité d’une partie de l’immeuble. En l’occurrence, ils ne pouvaient plus aménager le rez-de-chaussée pour y installer leur cabinet d’architecture.
Le vendeur les assigne alors en paiement de la clause pénale et les acquéreurs demandent, quant à eux, la résolution de la vente.
La cour d’appel, donne raison aux vendeurs et condamne les acquéreurs au paiement de la clause pénale au motif que la promesse de vente comportait tous les documents exigés par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, et notamment un état des risques complet.
La Cour de cassation rejette ce raisonnement en se fondant sur les articles L. 125-5 et R. 125-26 du code de l’environnement.
Elle juge que l’état des risques ne suffit pas et qu’il est nécessaire de vérifier que celui-ci a été établi moins de 6 mois avant la conclusion de la promesse.

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2020, 19-20

Mise à jour du 7 juillet 2020
Le ministère de la transition écologique et solidaire, et la direction générale de l’aviation civile ont décidé de formaliser le document d’information en créant un modèle intitulé « état des nuisances sonores aériennes ».
Ce document peut être téléchargé dans le menu “Utilimmo” de votre espace Membres avec la notice d’utilisation.
Fin de Mise à jour

À compter du 1er juin 2020, les immeubles bâtis à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et les immeubles non bâtis constructibles situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit font l’objet de location ou de vente, un document informant de cette situation doit être intégré dans le dossier de diagnostic technique (DDT) prévu à l’article L. 271-4 du CCH.
Contenu
Le document doit contenir les informations suivantes :
  • L’indication claire et précise de cette zone ;
  • L’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit ;
  • La mention de la possibilité de consulter le plan d’exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l’immeuble.

Le document est intégré au dossier de diagnostic technique lequel doit être annexé selon la situation :

  • à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente et au contrat de location ou annexé à ces actes si la vente porte sur un immeuble non bâti ;
  • à l’acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

Ce document n’a qu’une valeur indicative et l’acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du bailleur ou du vendeur.
Par contre, en cas de manquement du vendeur à l’obligation de produire le document, l’acquéreur pourra  poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
article L 112-11 du code de l’urbanisme

Renforcement de l’information et de la protection de l’acquéreur immobilier

L’article 68 de la loi ELAN prévoit diverses mesures destinées à diminuer les risques de sinistres des bâtiments situés sur des zones argileuses.
C’est ainsi que les propriétaires d’un terrain constructible concerné par un aléa de retrait-gonflement doivent produire une étude géotechnique lors de la vente ou préalablement à la construction de bâtiments d’habitation.
Un arrêté ministériel listera les zones concernée mais on peut déjà consulter les cartes d’aléas sur le site georisques.gouv.fr.


MAJ 10 AOÛT 2020
L’arrêté ministériel n°195 listant les zones concernées a été pris le 22 juillet 2020 ; il est paru au journal officiel le 9 août 2020.
Il définit les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux et précise les critères nécessaires à l’établissement du zonage conformément à l’article L 112-5 du CCH.

La carte annexée à l’arrêté du 22 juillet définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols est consultable sur le site georisques.gouv.fr.
Elle comprend les 4 catégories suivantes :

  • les zones d’exposition forte
  • les zones d’exposition moyenne
  • les zones d’exposition faible
  • les zones d’exposition résiduelle.

Fin MAJ

L’étude géotechnique doit être fournie préalablement à la vente d’un terrain non bâti constructible, compris dans une des zones exposées sauf si les dispositions d’urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles (article L 112-21 du CCH créé par l’article 68 de la loi ELAN).
Elle doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente du terrain ou en cas de vente publique au cahier des charges.
Elle doit rester annexée au titre de propriété du terrain et suivre les mutations successives.
Lors de la construction d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage doit transmettre l’étude géotechnique aux constructeurs avant la conclusion du contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre.
Conformément à l’article L 231-2 du CCH modifié par l’article 68 de la loi ELAN, le contrat doit indiquer tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique.
Si le document n’est pas annexé au titre de propriété, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment (article L 112-22 du CCH).
Le maître d’ouvrage est tenu :

  • soit de suivre les recommandations d’une étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage ou que le constructeur fait réaliser par accord avec le maître d’ouvrage, qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
  • soit de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.

Si l’étude géotechnique indique l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation.

Un décret en Conseil d’État a été pris le 22 mai 2019.(JO du 23 mai 2019). Il définit les critères de délimitation des zones à risque, le contenu et la durée de validité des études géotechniques.
Les contrats de construction qui, en raison de la nature ou de l’ampleur limitée du projet seront exclus du dispositif.
(cf Actualimmo Loi ELAN)

Contacter Le Négociateur Éclairé

Par mail : contact@lenegociateureclaire.fr

Téléphone : 07 49 06 69 70

En complétant le formulaire ci-dessous