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Actualimmo – Agent immobilier

Un agent commercial représentant l’agence immobilière, a proposé à des prospects d’acquérir un T2 à titre d’investissement locatif, après s’être présenté auprès de  ces derniers comme spécialiste en « ingénierie financière », qualités qui, selon la Cour de cassation, pouvaient être légitimement perçues comme autant de garanties de sérieux et de compétence .
Deux ans après l’achat, le bien a été estimé entre 85000 et 90000 €.
C’est ainsi que les acquéreurs ont assigné l’agence en nullité de la vente pour dol et subsidiairement en paiement de dommages-intérêts pour manquement au devoir d’information.
L’agence s’est pourvue en cassation après avoir été condamnée à payer des dommages et intérêts à hauteur de 33940 €.
Mais la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, considérant que c’est c’est sur la base d’une étude patrimoniale succincte que l’agence a proposé cet investissement d’un montant de 169700 € en projetant une valorisation annuelle de 2% alors que ce résultat dépendait notamment de la location effective du bien vendu.
En outre, le contrat de réservation précisait que le propriétaire bénéficierait d’une garantie des revenus locatifs s’il confiait un mandat à un gestionnaire agréé par le promoteur et par l’agence immobilière, mention susceptible d’ôter de l’esprit des éventuels acquéreurs tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et aux revenus potentiels.
Ce document accréditait l’idée d’une sécurisation du projet de bout en bout et d’une rentabilité certaine puisqu’après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l’opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations.
Les juges ont relevé que l’agence immobilière n’a pas justifiée, d’une étude sérieuse de marché sur le potentiel locatif de la zone où se situe le bien et n’a pas exercé son devoir de conseil auprès des acquéreurs et que d’ailleurs, sa « méthode de vente » a encouragé clairement son préposé à convaincre le client que « le seul risque est de gagner de l’argent »
Ce manquement a causé aux  acquéreurs un préjudice évalué à 20% du prix de vente soit un préjudice de 33900 € qui s’analyse en la perte d’une chance de contracter à des conditions loyales.
L’agence a en outre été condamnée aux dépens et à verser aux acquéreurs une somme de 3000 € au titre de l’article 700.

02/2020

Obligations de respecter les obligations anti-blanchiment sous peine de sanctions

Une agence a été condamnée à plusieurs sanctions dont 3 mois avec sursis d’interdiction d’exercer pour avoir manqué à ses obligations de vigilance anti-blanchiment définies au code monétaire et financier.
À la suite d’un contrôle de la DGCCRF, il lui a été reproché de ne pas être en possession d’éléments sur l’origine des fonds utilisés par ses clients dans plusieurs dossiers de vente.
Le gérant a lors expliqué qu’il remplit une fiche de suivi pour chaque dossier de vente mais que les informations reportées sur cette fiche sont limitées compte tenu du profil de sa clientèle, de nature familiale.
Il a aussi rappelé que ne disposant pas de compte séquestre et ne manipulant pas de fonds, son rôle est fortement réduit.
Malgré cela, la CNS a considéré que les circonstances invoquées ne la dispensaient pas du respect de l’obligation prévue à l’article L. 561-6 du COMOFI et qu’elle avait le devoir d’assurer la formation et l’information de son personnel en vertu de l’article L 561-33 alinéa 1er du COMOFI.
Elle a donc sanctionné l’agence et son gérant à une peine d’interdiction d’exercer et à des amendes.
L’agent immobilier doit donc systématiquement interroger l’acquéreur sur l’origine des fonds utilisés pour payer, conserver les informations et les mettre à jour tout au long de la relation d’affaire.
(CNS Décision du 12 novembre 2019 n° 2018-19)
Des propriétaires ont signé un compromis de vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier à qui ils avaient confié un mandat de vente.
Sur la promesse, l’acquéreur a déclaré payer l’achat comptant.
Mais le jour de la réitération de la vente par acte authentique, il ne s’est pas présenté.
Le lendemain, il s’est engagé à payer la somme de 17 000 euros aux vendeurs au titre de la clause pénale et celle de 10 000 euros à l’agent immobilier représentant le montant de sa commission mais n’ayant pas respecté son engagement, les vendeurs l’ont assigné lui et l’agent immobilier pour être indemnisés.
La Cour d’appel a estimé qu’il ne saurait être fait grief à l’agent immobilier, qui a obtenu l’accord des volontés entre les parties, de n’avoir pas attiré l’attention sur l’âge de l’acquéreur, 25 ans, sa situation de célibat, sa profession de cariste magasinier et sur le fait que celui-ci a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien immobilier.
En effet, ces éléments n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes ; qu’ils étaient évidemment au courant de ces éléments qui figuraient sur l’acte préparatoire et qu’ils ont acceptés sachant en outre, que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.
La Cour de cassation censure la position de la Cour d’appel car elle considère que l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un compromis de vente, après avoir été mandaté par le vendeur, sans vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il lui a présenté commet une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de son client.
En tant que professionnel de l’immobilier, c’est sur lui que pesait l’obligation de conseiller ses clients, de s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté, ou à tout le moins de les alerter sur les risques encourus, s’il ne pouvait vérifier la réalité des déclarations de l’acquéreur.
En jugeant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

(Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 décembre 2019, 18-24.381, Publié au bulletin)

C’est à l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle de contrôler que ses collaborateurs et directeurs respectent bien leur obligation de formation conformément à l’article 4 du code de déontologie.

Pour le contrôle de l’accomplissement effectif de l’obligation de formation continue, les collaborateurs des agents immobiliers (directeurs d’établissement, de succursale, d’agence, de bureau ou collaborateur habilité) doivent remettre au titulaire de la carte professionnelle, une attestation établie par l’organisme ayant dispensé la formation, lequel organisme doit être dûment enregistré.
C’est le cas du Négociateur Éclairé qui est habilité à délivrer la précieuse attestation.
Rép. min. n° 18351 : JOAN Q, 11 juin 2019, p. 5362

L’agent immobilier qui néglige de vérifier si le terrain vendu est grevé d’une servitude, empêchant l’acquéreur de lui donner la destination prévue, commet une faute qui doit être réparée.
Cependant, le juge ne peut pas réduire le montant de la commission de l’agent immobilier et en même temps le condamner à indemniser l’acquéreur de la perte de chance de contracter à de meilleures conditions ou de ne pas contracter ainsi que de mener à bien son projet de construction sans procéder à une double indemnisation.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mars 2019, 18-10.772, Publié au bulletin.

L’agent immobilier étant tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige, il engage sa responsabilité s’il ne vérifie pas les signatures apposées sur les accusés de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs pour faire courir le délai de rétractation d’un compromis de vente qu’il a rédigé.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mars 2019, 18-10.772, Publié au bulletin.

L’agent immobilier chargé de trouver un repreneur dans le cadre de la cession d’un bail commercial doit demander l’autorisation du propriétaire des murs.

Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 17 janvier 1995, 92-21.193, Publié au bulletin

Un couple a vendu un bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent immobilier en cachant aux acquéreurs qu’une rocade devait être construite à proximité de l’habitation.
 Cinq ans après la vente, les acquéreurs ont réussi à la faire annuler pour dol et le bien a été restitué aux vendeurs qui l’ont ensuite revendu mais à un prix inférieur au prix de vente initial.
Ils ont assigné le réseau immobilier en responsabilité et indemnisation.
La cour d’appel les a déboutés, estimant qu’ils n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants.
Étant leur mandataire et non celui des acheteurs, l’agent immobilier ne pouvait agir contre leurs intérêts et contre leur volonté de dissimuler des éléments en diffusant précisément ce qu’ils ont voulu cacher, et n’a donc commis aucune faute causale.
Mais la Cour de cassation censure cet interprétation jugeant « qu’il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade« .
Elle estime que l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, doit « éclairer son mandant non seulement sur les éléments de fait dont il n’aurait pas connaissance, mais également sur les conséquences et les risques qui s’attachent à l’opération envisagée.« 
Et l’agent immobilier n’a pas pu s’exonérer de cette obligation en invoquant l’intervention du notaire rédacteur de l’acte de vente car il aurait dû « communiquer au notaire instrumentaire, si celui-ci n’en dispose pas, toutes les informations de nature à affecter l’efficacité juridique de l’opération« .
La Cour de cassation rappelle aussi que le fait pour l’agent immobilier de ne pas avoir participé à la rédaction du compromis de vente ne l’exonère pas de sa responsabilité.
Cet arrêt montre de façon éclatante, que se reposer sur le notaire pour sécuriser les ventes n’est pas la solution et qu’il appartient à l’agent immobilier d’assurer son devoir de conseil et de vérification.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 9 janvier 2019, 18-10.245, Inédit

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