À l’épreuve du devoir de vérification
Ce n’est pas nouveau, l’agent immobilier est tenu à un devoir de vérifications et d’informations.
En sa qualité d’intermédiaire dans la vente immobilière, il est, en effet, » tenu d’une obligation de se renseigner pour informer ensuite ses clients et attirer leur attention sur l’état du bien et les risques de l’opération » (Cass. civ., 3, 8 avril 2014, 09-72.747, Inédit).
Dès lors, se pose la question de savoir quelles sont les limites à cette obligation dans la mesure où il n’est pas un expert dans tous les domaines qui se greffent à la transaction immobilière. Par exemple, il n’est pas un professionnel du bâtiment et de la construction.
Nous allons voir, ci-après, que la question mérite d’être posée.
La circonstance de la cause
« Si l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, […], cette obligation, qui est de moyen, doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties » (Cass. civ., 8 février 2018, 15-28.524).
Autrement dit, l’appréciation du niveau de vérification et de conseil varie selon les situations.
Par exemple, l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un compromis de vente, après avoir été mandaté par le vendeur, sans vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il lui a présenté commet une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de son client (Cass., civ. 1, 11 décembre 2019, 18-24.381, Publié au bulletin).
Connaissances et expérience…
Lorsqu’on lit le niveau de vérifications attendu par la jurisprudence dans les nombreux arrêts sur le sujet, on se rend compte que l’expérience du professionnel de l’immobilier et ses connaissances jouent un rôle important s’il veut mener à bien son obligation.
Nous en avons une démonstration avec l’arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 2023 qui confirme la condamnation d’une agence immobilière, pour défaut d’informations concernant la présence d’amiante dans un pavillon des années 70 de type « Mondial Pratic » qu’elle a vendu en s’appuyant sur un diagnostic concluant à l’absence d’amiante, mais qui s’est révélé être erroné.
L’agence a évidemment contesté arguant d’une part :
- « qu’une agence immobilière est en droit de se fier à un rapport technique établi par un professionnel compétent »,
que d’autre part
- « elle ne saurait être condamnée à indemniser son client des conséquences d’un engagement librement souscrit en connaissance de cause car lors de la lecture de l’acte authentique de vente, les acquéreurs avaient appris que la maison était du type « Mondial Pratic » », et qu’ils avaient à nouveau manifesté leur intention d’acheter alors pourtant qu’ils connaissaient le type de construction qu’ils reprochaient à l’agence immobilière de ne pas leur avoir signalée ».
La décision de la Cour de cassation
L’agence immobilière a été déboutée au motif qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, mandataire du vendeur, elle ne pouvait ignorer que le bien dont elle réalisait la vente était une maison du type « Mondial Pratic », procédé de construction à base de plaques en fibrociment contenant de l’amiante.
Aussi, malgré les conclusions négatives du diagnostic amiante, le professionnel aurait dû informer les acheteurs du risque élevé de présence d’amiante dans ce type de constructions préfabriquées en fibrociment.
Concernant l’indemnisation due aux acquéreurs, la Cour de cassation a suivi la Cour d’appel :
« la cour d’appel a souverainement retenu que le préjudice des acquéreurs résidait non dans une perte de chance mais dans le coût intégral des travaux nécessaires pour supprimer cet élément omis que les deux responsables devraient supporter à raison de leurs fautes respectives et a ainsi légalement justifié sa décision.«
Le diagnostiqueur et l’agent immobilier ont ainsi été condamnés solidairement à payer aux acheteurs une somme de 185 899 euros TTC (à hauteur de 15% pour l’agent immobilier et 85% pour le diagnostiqueur, la maison devant être démolie avant d’être reconstruite.
En conclusion
Ici a été abordée la responsabilité de l’agent immobilier.
Mais il ne faut pas oublier celle du négociateur qui le représente.
Quand celui-ci travaille au sein d’une agence, l’agent immobilier peut aisément exercer un contrôle avant la rédaction du compromis surtout si c’est lui qui les rédige, d’autant qu’il est censé bien connaître le secteur où il est implanté physiquement..
Par contre, quand il s’agit de mandataires dispersés dans tout le pays, il devient plus compliqué pour l’agent immobilier de vérifier si la tâche de vérifications et d’informations a été parfaitement accomplie d’autant plus quand le mandataire est débutant, peu ou mal formé…
Source : ECLI:FR:CCASS:2023:C300188