Définition
La vente à réméré est une alternative intéressante pour se refinancer si l’on rencontre des difficultés financières et qu’on ne peut accéder à l’emprunt classique.
Elle présente aussi un intérêt pour les investisseurs désireux de réaliser des opérations financières rapides avec d’importantes plus-values.
A ne pas confondre avec le prêt hypothécaire, la vente à réméré, du latin redimere qui veut dire racheter, est codifiée aux articles 1659 à 1673du code civil.
Il s’agit de la faculté pour le vendeur, de racheter la chose vendue.
Qui peut être concerné par la vente à réméré
En matière immobilière, la vente à réméré peut s’adresser à des personnes propriétaires se trouvant en difficulté financière et n’ayant plus accès au crédit du fait d’un fichage à la banque de France.
Dans ce cas,la vente à réméré peut permettre de solder les dettes et d’éviter une éventuelle saisie immobilière tout en restant dans les lieux et en bénéficiant de la possibilité de racheter le bien à l’intérieur d’un délai convenu ou légal.
Elle peut aussi intéresser des investisseurs cherchant à financer des opérations immobilières ou à réaliser une plus-value intéressante.
Exemple de fonctionnement
Imaginons un couple fiché auprès de la banque de France n’arrivant plus à faire face à ses crédits. Il possède un bien immobilier d’une valeur de 200000 € pour lequel il lui reste 60000 € à rembourser. Il a différents autres crédits dont le montant de l’arriéré s’élève à 5000 € pour un solde dû de 30000 €.
Il n’arrive plus à faire face à ses remboursements et est menacé de saisie immobilière.
L’idéal pour ce couple serait de trouver les 30000 € qu’il doit afin de les rembourser à ses créanciers mais étant fiché auprès de la banque de France, il n’a plus accès au crédit.
Il risque donc la saisie avec tous les frais que cela va entraîner, la perte du logement et évidemment l’expulsion.
Pour assainir sa situation, le couple réalise une vente à réméré avec option de rachat au bout d’un an.
La valeur du bien s’élève à 200000 € mais l’investisseur propose d’acheter le bien à 80% de sa valeur soit 160000 €.
Le prix de vente va être utilisé de la façon suivante :
- 30000 € ⇒ Dette
- 60000 € ⇒ Solde emprunt immobilier
- 12000 € ⇒ Indemnité d’occupation du logement pendant un an (1000 €/mois jusqu’au rachat)
A noter qu’il n’est pas nécessaire d’inclure l’indemnité d’occupation, seul le dépôt de garantie peut suffire puisque le vendeur va payer chaque mois sa redevance. Il n’aura donc pas besoin de la financer. Dans ce cas, nous retenons juste 1000 € et les 11000 € restant peuvent être affecté en tout ou partie à l’apport futur. - 20000 € ⇒ Frais notariés, hypothèques, honoraires, commission…
- 38000 € ⇒ Apport pour le rachat déposés sur un compte séquestre.
TOTAL = 160000 €
Il reste donc 38000 pour racheter le bien immobilier au prix de 160000 €.
Il va donc devoir emprunter 122000 € auprès de la banque, soit un ratio hypothécaire de 76%.
On estime entre 70 et 80% le ratio hypothécaire autorisé par les banques pour accorder un prêt.
Le ratio hypothécaire est le pourcentage que représente le prêt dans l’achat du bien immobilier.
Il se calcule ainsi :
(Montant de l’emprunt / Prix de vente) * 100 = Ratio hypothécaire.
Ainsi, ce couple aura sauvé son patrimoine, apuré sa dette et pourra repartir sur des bases saines.
L’investisseur, quant à lui, aura encaissé l’indemnité d’occupation soit 12000 € en une année plus éventuellement le montant de sa commission.
On comprend l’intérêt que peut représenter la vente à réméré dans certains cas mais il est nécessaire d’être certain de pouvoir emprunter le montant permettant de racheter le bien immobilier.
Les conditions de la vente à réméré
Acte authentique
La vente à réméré est une vente immobilière et à ce titre elle nécessite un acte authentique de vente.
L’acte de vente doit contenir les dispositions prévues pour la faculté de rachat faute de quoi elle ne pourra pas s’exercer.
Il est tout à fait possible de joindre une convention de réméré à l’acte de vente mais en aucun cas elle ne doit être postérieure à celui-ci.
En effet, Dès lors que l’acte authentique est signé, la vente est parfaite et seules les dispositions prévues dans l’acte sont applicables. Une convention postérieure ne pourrait plus être considérée comme une clause de réméré mais comme une promesse de vente avec les conséquences fiscales que ça engendrerait.
Comme pour tout acte de vente immobilière, une convention de réméré est soumise à la publicité foncière pour être opposable aux tiers.
C’est une raison supplémentaire pour que les dispositions du pacte de réméré soient contenues dans l’acte authentique de vente qui est obligatoirement publié.
Faculté de rachat limitée à 5 ans
L’article 1660 du code civil limite la faculté de rachat à cinq ans.
Le délai commence à courir à compter du jour de la signature de l’acte de vente ou à compter de la réalisation des conditions suspensives s’il en existe et si l’acte le stipule.
Cependant, le recul du délai ne peut avoir pour effet de dépasser la limite de cinq années à compter de l’acte de vente.
Prix de rachat
L’article 1659 du code civil prévoit la possibilité de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix principal.
Cela veut dire que le prix de rachat ne peut être inférieur au prix d’achat initial mais ce texte n’interdit pas qu’il soit supérieur.
Particularité de la vente à réméré
L’exercice de la clause de réméré entraîne la résolution de la vente qui est réputée ne jamais avoir eu lieu.
Cependant, entre la date de signature de l’acte de vente et la date où il exerce son droit de rachat, le vendeur ne possède aucun droit sur le bien hormis un droit de créance qu’il peut éventuellement céder à des tiers.
Quant à l’acquéreur, bien qu’il possède le droit de propriété, il est soumis à la clause résolutoire d’exercice du rachat dont il pourrait être libéré si le vendeur renonce expressément à la faculté de rachat.
Dans ce cas, l’acquéreur devient définitivement propriétaire du bien.
Vente à réméré d’un immeuble loué
L’acheteur a la possibilité de louer le bien immobilier avant la fin du délai d’exercice de la faculté de rachat.
Dans ce cas, il est nécessaire que le bail soit signé devant notaire afin de lui donner date certaine pour le lier au vendeur qui exercera sa faculté de rachat.
De la même façon, un bail existant au moment de la signature de l’acte de vente est opposable à l’acquéreur qui ne peut donner congé pour reprendre ou vendre le bien.
Dès la signature du contrat de vente, l’acquéreur encaisse les loyers.
Opposition aux créanciers
L’article 1666 du code civil prévoit que l’acquéreur peut opposer le bénéfice de discussion aux créanciers du vendeur ce qui impose à ces derniers de se faire payer sur les biens restants au vendeur s’il en existe et non sur le bien vendu à réméré.
Exercice du réméré
La formalité d’exercice de la faculté de rachat n’est pas imposée l’essentiel étant qu’elle se situe à l’intérieur du délai prescrit ou légal.
Les dispositions du réméré peuvent prévoir un formalisme précis : Courrier recommandé avec A/R, acte extrajudiciaire…
La faculté de rachat est transmissible et cessible, elle est exercée par le vendeur en priorité et peut donc aussi être exercée par les héritiers ou par un cessionnaire.
De la même façon, la faculté de rachat est exercée contre l’acquéreur ou ses héritiers ou cessionnaires selon la situation.
Dans le cas d’une succession, la faculté de rachat devra être exercée contre chaque héritier à hauteur de la part de chacun et contre le ou les seuls héritiers devenus propriétaires suite au partage de succession (article 1672 du code civil).
Pluralité de vendeurs
L’article 1668 du code civil stipule que chaque vendeur peut exercer sa faculté de rachat dans la limite de sa part.
Cependant, l’article 1670 du code civil permet à l’acquéreur de mettre en cause l’ensemble des vendeurs afin de lui éviter de se retrouver dans une situation d’indivision en cas de refus de rachat de la part d’un des vendeurs.
En cas d’impossibilité d’accord de tous les vendeurs pour racheter le bien, le réméré est refusé et l’acquéreur devient seul propriétaire de l’immeuble.
Cette possibilité est valable dans le cas d’une vente conjointe ayant fait l’objet d’un seul acte de vente car dans le cas de ventes distinctes, chaque vendeur reste libre d’exercer sa faculté de rachat ou non.
Résolution de l’acte de vente
L’acte de vente initial est résolu dès lors que le vendeur a versé le montant du rachat, les frais, réparations et accessoires (article 1673 du code civil) et qu’il est à jour du paiement de l’indemnité d’occupation si c’était le cas.
La résolution doit être constatée dans un acte authentique.
Fiscalité
L’acte constatant l’exercice du réméré est prévu à l’article 680 du CGI.
Il s’élève à 125 €.
En cas d’utilisation de la faculté de rachat hors délai, c’est l’imposition sur les droits de mutation qui s’appliquent (article 688 du CGI).
Conclusion
La vente à réméré peut présenter des avantages pour quelqu’un qui se retrouve en difficultés financières et qui est menacé de saisie.
Mais avant de s’engager, il est nécessaire d’avoir à l’esprit que la vente à réméré se fait à un prix inférieur à la valeur du bien et qu’il convient donc de s’assurer qu’on sera en capacité de procéder au rachat.
Elle reste cependant une alternative crédible face à la saisie hypothécaire.
Pour le négociateur immobilier, elle constitue un outil supplémentaire de vente lorsqu’on rencontre des propriétaires en difficulté financière ou en séparation, sous réserve, bien sûr, d’une étude de faisabilité et d’obtenir l’assurance qu’une banque acceptera le prêt pour exercer la faculté de rachat.
La recherche d’acquéreur ne consiste pas à déposer une annonce immobilière classique. Elle se fait auprès des investisseurs professionnels ou avertis.