Pour être valides, les mandats immobiliers, qu’ils soient de recherche et de négociation ou mandats de vente, sont soumis aux mêmes règles de droit, au même formalisme.
Le soin qu’il convient d’y apporter est donc identique.
Un concours de circonstances
Un promoteur immobilier a confié un mandat de recherche et de négociation d’une durée d’un an à une agence immobilière pour l’achat d’un terrain à bâtir.
Un accord est trouvé avec le propriétaire et une promesse unilatérale de vente est consentie par ce dernier.
Le promoteur obtient un permis de construire mais celui-ci fait l’objet de plusieurs recours par des tiers, reportant à chaque fois la levée de l’option.
Le mandat initial étant arrivé à son terme, un nouveau mandat de recherche portant sur le même terrain et aux conditions financières identiques est signé entre l’agence immobilière et le promoteur.
Problème, l’agence a oublié de mentionner l’adresse de la garantie financière sur le deuxième mandat.
Celui-ci est donc nul…
Entre temps, la promesse de vente devient caduque.
Le promoteur s’engouffre dans la faille
Le promoteur signe alors en direct une nouvelle PUV pour le même terrain mais avec une baisse de prix et une réduction de la hauteur des constructions et de la SHON.
L’agence immobilière attaque
L’agence immobilière évincée assigne le promoteur en paiement des honoraires mais la Cour d’appel rejette sa demande au motif qu’elle ne peut pas se fonder sur le premier mandat pour obtenir le paiement de ses honoraires puisque la promesse unilatérale de vente correspondante à été caduque.
Elle considère, en effet, que la deuxième promesse constitue une nouvelle opération dès lors que le prix et les conditions diffèrent de la promesse initiale et qu’elle ne correspond donc pas au premier mandat de recherche sachant que le deuxième mandat ne peut être pris en considération puisqu’il est nul.
Cependant, les juges retiennent malgré tout, que la société de promotion immobilière, avait, au départ, « reconnu le droit à commission malgré la caducité de la promesse mais qu’ensuite elle avait gardé le silence et avait maintenu la mandataire dans l’incertitude quant à la survenance de la vente qui portait pourtant sur le même terrain avec les mêmes propriétaires que dans la précédente promesse, qu’elle avait négocié directement avec les propriétaires et indiqué dans l’acte que les conventions avaient été négociées sans le concours d’un intermédiaire, qu’elle avait ce faisant, gommé les diligences de l’agence et avait commis des manœuvres frauduleuses destinées à éluder la rémunération de l’agent immobilier. »
Pour ces raisons, la Cour d’appel condamne le promoteur à payer à l’agence immobilière, non pas les honoraires mais une indemnité à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission soit une somme de 152500 €.
Le promoteur contre-attaque
Le promoteur forme alors un pourvoi auprès de la Cour de cassation laquelle censure la décision de la Cour d’appel au motif que l’article 6 de la loi Hoguet prévoit que « toute commission ou somme d’argent quelconque, n’est due à l’agent immobilier que s’il a concouru à l’opération et si elle a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Or l’opération liée au premier mandat n’a pas abouti et la deuxième promesse concerne une opération différente ce qui fait que l’agence ne peut se fonder sur ce premier mandat de recherche pour réclamer sa commission.
Il en résulte que l’agence ne pouvait pas prétendre à rémunération.
152500 € d’honoraires perdus (sans compter les frais de justice) pour un simple oubli d’adresse du garant sur le deuxième mandat de recherche.
Vigilance, vigilance, quand tu ne nous tiens pas…
Source : ECLI:FR:CCASS:2023:C300166
